Le marché immobilier se retrouve une fois de plus au cœur de l’actualité fiscale, avec un nouvel amendement proposé par des députés qui pourrait changer les règles d’imposition sur les plus-values. Actuellement, la résidence principale bénéficie d’une exonération totale, quelle que soit la durée de détention. Mais dès 2025, il pourrait devenir nécessaire de conserver son bien pendant cinq ans pour continuer à profiter de cet avantage. L’objectif principal : lutter contre la spéculation immobilière et limiter les reventes rapides à des fins purement lucratives.
Dans cet article, Bizeul Immobilier vous explique les grandes lignes de cette proposition de loi, ses conséquences potentielles pour les propriétaires et les exceptions prévues. Découvrez également comment ces changements fiscaux pourraient influencer le marché immobilier et impacter vos futurs projets de vente ou d’achat de résidence.
Rappel des règles actuelles sur les plus-values immobilières
En France, la plus-value immobilière est définie comme la différence entre le prix de revente d’un bien et son prix d’acquisition initial. Lorsqu’un particulier revend un logement (résidence secondaire, bien locatif, etc.), le bénéfice réalisé est normalement soumis à l’impôt sur le revenu, au taux de 19 %, ainsi qu’aux prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2 %. Au total, la taxe s’élève donc à 36,2 % de la plus-value réalisée.
Toutefois, pour encourager la détention à long terme, un abattement progressif s’applique en fonction du nombre d’années pendant lesquelles le bien est conservé. Après 22 ans, la plus-value n’est plus soumise à l’impôt sur le revenu, et au-delà de 30 ans, elle est également exonérée des prélèvements sociaux.
Aujourd’hui, la résidence principale bénéficie d’une exonération totale, peu importe la durée de détention. Cela signifie que, pour l’instant, un particulier qui revend sa maison ou son appartement principal n’a pas à régler d’impôts sur la plus-value, même s’il le détient depuis quelques mois seulement.
Le nouvel amendement : vers une condition de détention pour la résidence principale
Le projet d’amendement prévoit de soumettre l’exonération des plus-values immobilières de la résidence principale à une condition de détention de cinq ans. Concrètement, un propriétaire devrait occuper son logement pendant au moins cinq années consécutives avant de pouvoir bénéficier de l’exonération fiscale lors de la revente. Selon les élus à l’origine de ce texte, ce dispositif cherche à freiner les opérations d’achat-revente à court terme, souvent menées dans une logique spéculative.
Dans certains secteurs particulièrement attractifs, notamment les zones touristiques ou les grandes métropoles, des logements sont parfois achetés et rapidement revendus en profitant de la hausse des prix. Les députés estiment qu’une telle mesure permettrait de limiter ces « culbutes » et de stabiliser le marché immobilier local.
Pour mieux comprendre l’objectif de cet amendement, retenons qu’il vise à :
- Réduire la spéculation en imposant une durée minimale de détention ;
- Limiter les tensions sur le marché dans les régions où l’offre de logements est déjà saturée ;
- Promouvoir un usage réellement résidentiel du bien, au lieu d’un usage purement lucratif.
Bien entendu, l’amendement doit encore être validé par le Sénat pour une éventuelle entrée en vigueur début 2025.
Les exceptions et leurs conséquences sur le marché
L’amendement visant à conditionner l’exonération des plus-values de la résidence principale à une durée de détention de cinq ans prévoit aussi plusieurs dérogations. Celles-ci permettent d’éviter que la mesure ne devienne trop contraignante pour les propriétaires confrontés à des situations personnelles ou professionnelles délicates. Parmi les exceptions évoquées, on retrouve notamment :
- La revente suivie de l’acquisition d’une autre résidence principale, afin de ne pas pénaliser les ménages en cours de déménagement ;
- Les mutations professionnelles, lorsqu’un salarié est contraint de changer de région ou de pays pour son travail ;
- Les situations de long séjour en milieu hospitalier ou en EHPAD, qui obligent parfois les propriétaires à vendre rapidement ;
- Les événements de la vie, comme le décès du conjoint ou la séparation, entraînant des besoins financiers ou un nouveau logement.
Ces dérogations atténuent la portée de la mesure en permettant une revente anticipée sans perdre le bénéfice de l’exonération. En pratique, cela limite la capacité de l’amendement à éradiquer toutes les formes de spéculation, puisque certains propriétaires pourraient invoquer l’une de ces exceptions de façon plus ou moins justifiée. Cependant, son objectif principal demeure la protection du marché immobilier dans les zones les plus tendues, tout en préservant la liberté de vente pour ceux qui se trouvent dans des situations personnelles difficiles.
Conclusion
Le projet d’amendement sur l’imposition des plus-values immobilières, s’il est adopté, renforcera le cadre fiscal pour la revente de la résidence principale. Il entend endiguer les pratiques spéculatives en imposant une période de détention minimale, tout en ménageant des dérogations pour les situations délicates (changement de situation professionnelle, hospitalisation, etc.). Bien que certaines critiques mettent en avant la marge de manœuvre qu’offrent ces exceptions, l’intention reste de protéger la stabilité du marché et de faciliter l’accès au logement pour les acheteurs qui souhaitent s’installer durablement.
Si vous souhaitez anticiper ces évolutions ou mieux comprendre les conséquences pour votre projet immobilier, n’hésitez pas à contacter Bizeul Immobilier. Nos équipes à Saint-Malo et Dinard sont à votre disposition pour vous accompagner dans la vente ou l’acquisition de votre bien, et vous aider à optimiser votre situation fiscale.
