Cour de cassation: garantie d’achèvement est obligatoire

Dans un arrêt récent, la Cour de cassation a condamné une banque à payer les travaux d’achèvement d’une construction qu’elle avait financée. Son client avait pourtant renoncé par écrit à la garantie d’achèvement. Notre agence immobilière de Dinard va vous expliquer ce qui s’est passé.

Rappel sur les obligations de garantie assorties aux contrats VEFA

La souscription d’une garantie d’achèvement est un principe intangible qui sous-tend la signature d’un contrat de construction. Cette garantie prend en charge la construction jusqu’à la déclaration d’achèvement des travaux (DAT). Elle permet au client d’avoir la certitude que le chantier sera mené à son terme en cas de liquidation judiciaire du constructeur.

La notion d’achèvement est définie par l’article R 261-24 du Code de la construction et de l’habitation qui stipule que la construction est achevée lorsque tous les ouvrages et les équipements nécessaires à l’habitation sont disponibles, notamment :

L’eau,
L’électricité,
Le gaz,
Les réseaux de télécommunications.

À noter que les malfaçons et les défauts de conformité révélés avant ou après l’achèvement :

Sont couverts par les garanties biennale ou décennale,
N’empêchent pas d’obtenir la DAT dans la mesure où il est possible d’habiter les lieux normalement.

La Cour de cassation a rappelé que la garantie d’achèvement est obligatoire

Un particulier a saisi la justice à la suite de la faillite du constructeur qui devait construire sa maison alors qu’il avait pourtant renoncé par écrit aux bénéfices de la garantie d’achèvement.

En effet, le client avait signé un contrat de maîtrise d'œuvre avec le constructeur en lieu et place d’un classique contrat de construction. Il avait fait cela pour échapper à la souscription d’une garantie d’achèvement et ainsi faire des économies sur la construction de sa maison.

À la demande de la banque qui devait financer le projet, une clause de renoncement à la garantie d’achèvement avait été insérée dans le contrat.

Le client de la banque a porté l'affaire devant les tribunaux à la suite de la faillite du constructeur et la Cour de cassation a fini par lui donner raison.

Dans son arrêt, la Cour a rappelé que la garantie d’achèvement doit être obligatoirement souscrite par le constructeur lors de la construction d'une maison individuelle et que, sans cette garantie, la banque commettait une faute en finançant le projet.

Le contrat de maîtrise d'œuvre qui n’avait d’autres objectifs que d’échapper au paiement de la garantie d’achèvement a été frappé de nullité, la Cour considérant qu’il s’agissait d’un contrat de construction dissimulé.

Finalement, la banque et le constructeur à titre personnel ont ainsi été condamnés à payer la fin du chantier bien que le client eût signé en toute connaissance de cause une clause de renoncement à la garantie d’achèvement.

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