La construction d'un programme immobilier neuf est un processus complexe qui requiert du temps. Les acheteurs de biens immobiliers neufs, lorsqu'ils réservent leur bien, ne sont pas toujours conscients des étapes nécessaires avant la livraison.
Notre agence immobilière de Saint-Malo vous présente ici les étapes clés de la réussite d'un projet de promotion immobilière, lesquelles requièrent des mois de travail, et impliquent des dizaines de corps de métier.
Première étape : Entamer la prospection foncière
La prospection foncière est la première étape importante pour tout projet de promotion immobilière. Les développeurs fonciers doivent trouver un terrain bien situé et constructible pour y réaliser un programme immobilier rentable. Dans les grandes villes, la rareté des terrains rend cette tâche encore plus difficile.
Les promoteurs immobiliers doivent se concentrer sur des critères fiables pour trouver des terrains de qualité. Ces critères incluent l'emplacement, le contexte socio-économique, les infrastructures et les règles d'urbanisme. En outre, il est important d'être rapide et réactif pour éviter d'être dépassé par la concurrence.
Deuxième étape : Faire l'étude de faisabilité
Chaque commune dispose d'un Plan Local d'Urbanisme (PLU) propre, qui doit être respecté pour toute opération immobilière sur un terrain constructible. Les promoteurs immobiliers, entament une étude de faisabilité, laquelle rassemble les données techniques du projet :
- Les règles d'urbanisme locales.
- L'évaluation du potentiel de constructibilité du terrain.
- Les contraintes techniques et réglementaires.
- L'élaboration des plans du programme immobilier neuf et des logements.
Troisième étape : Obtenir le permis de construire
La troisième étape d'un projet immobilier promotionnel consiste en le dépôt du permis de construire. Le promoteur immobilier adresse sa demande à la mairie, qui examine le dossier pendant 3 à 5 mois pour vérifier la conformité du projet aux règles d'urbanisme en vigueur. Si le projet est conforme, le promoteur reçoit une autorisation de construire sur le terrain acquis.
Dans le cas contraire, il peut soumettre une nouvelle demande de permis ou déposer un recours. La validité d'un permis de construire est de 3 ans, renouvelable une fois par an pour un maximum de 5 ans.
Quatrième étape : La vente des logements
Un promoteur immobilier attend généralement d'atteindre un minimum de réservations (entre 30% et 50%) avant de commencer les travaux, afin de rassurer les partenaires financiers. Une fois qu'il obtient sa garantie financière d'achèvement (GFA), le promoteur peut lancer les travaux de construction.
Le régime d'acquisition le plus courant dans l'immobilier neuf est la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). Dans ce régime, l'acheteur signe un contrat de réservation et est également protégé par la Garantie Financière d'Achèvement (GFA) en cas de défaillance du promoteur.
Cinquième étape : Le financement du projet
La réalisation d'un programme immobilier requiert un financement considérable. Les promoteurs immobiliers ne disposent pas toujours des ressources suffisantes pour financer seuls un projet de promotion immobilière. C'est pourquoi le financement peut être assuré par trois sources :
- Un emprunt bancaire.
- La pré-commercialisation des logements en VEFA.
- Des fonds propres.
Sixième étape : Gestion de l'appel d'offres et suivi des travaux
Pour mener à bien son projet, le promoteur doit veiller à respecter le budget travaux et rédiger un cahier des charges détaillé pour identifier tous les besoins. Une fois l'appel d'offres terminé, le promoteur étudie attentivement chaque proposition pour choisir celle qui correspond le mieux aux critères de prix et de délais de livraison.
Le maître d'œuvre joue un rôle essentiel dans le projet de promotion immobilière en pilotant et en coordonnant les différents intervenants. Son objectif est de garantir la conformité de la construction et de veiller au respect des délais de livraison. La rentabilité du projet dépend en grande partie de la qualité de son travail.
Septième étape : La construction et la finition
La première étape de la construction d'un programme immobilier neuf est le gros œuvre. Pendant cette étape, les travaux de maçonnerie sont axés sur la mise en place des fondations et de l'ossature, qui assurent la solidité du bâtiment.
Le gros œuvre est constitué de cinq types de travaux :
- Les fondations,
- L'assainissement,
- Le soubassement,
- L'élévation des murs, ainsi que
- La charpente et la toiture.
Les travaux de second œuvre, quant à eux, correspondent aux finitions et aux raccordements nécessaires pour rendre le logement habitable et confortable. Pendant cette phase, les acheteurs ont également la possibilité de demander des modifications grâce aux Travaux Modificatifs Acquéreurs (TMA).
Huitième étape : Remise des clés et occupation des logements
Le promoteur immobilier organise une visite de réception avec chaque acquéreur. Au cours de cette visite, ils conviennent de la date de la dernière échéance de paiement, du début des garanties relatives aux constructions neuves et de l'entrée en vigueur du contrat d'assurance habitation. Pendant cette visite, les deux parties inspectent le logement et ses équipements pour s'assurer qu'ils correspondent aux termes stipulés dans le contrat de vente.
Si vous êtes intéressé(e) par l'un de nos projets immobiliers neufs, n'hésitez pas à nous contacter. Nous serons ravis de vous accompagner tout au long de votre projet.
